So funktioniert's

Unser Rechner schätzt die Spekulationssteuer nach § 23 EStG (2026) in vier Schritten.

1. Der Veräußerungsgewinn

Verkaufspreis − Kaufpreis − Anschaffungsnebenkosten − Veräußerungskosten + zurückgerechnete AfA. Unter der Freigrenze von 1.000 € bleibt der Gewinn steuerfrei.

2. Die 10-Jahres-Frist

Liegen zwischen notariellem Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre, ist der Gewinn vollständig steuerfrei — ohne anteilige Ermäßigung davor.

3. Die Eigennutzung

Wer im Verkaufsjahr + 2 Vorjahre selbst gewohnt hat, verkauft steuerfrei — auch vor Ablauf der Frist.

4. Der persönliche Steuersatz

Ist der Gewinn steuerpflichtig, wird er zu Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert (Grundfreibetrag 12.348 €, 14–45 %), zuzüglich Solidaritätszuschlag 5,5 % (ab Freigrenze). Je höher Ihr übriges Einkommen, desto höher der Grenzsteuersatz.

Dieser Rechner ist ein unabhängiges Informationsangebot zu Bildungszwecken. Die Schätzungen (Einkommensteuer, Soli) sind näherungsweise und ersetzen weder das Finanzamt noch eine Steuerberatung. Prüfen Sie Ihren Einzelfall.

Quellen: § 23 EStG — Private Veräußerungsgeschäfte (gesetze-im-internet.de) · Bundesfinanzministerium — Einkommensteuertarif