Wann ist der Verkauf steuerfrei?
Warum der Zeitpunkt tausende Euro entscheidet
Bei vermieteten Immobilien fällt die Steuer erst nach 10 Jahren vollständig weg — vorher wird der Gewinn zu Ihrem persönlichen Satz besteuert. Der Rechner zeichnet diese Kurve und markiert das steuerfreie Jahr.
Häufige Fragen
Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?
In zwei Fällen: (1) Wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre liegen (Spekulationsfrist abgelaufen). (2) Wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben (Eigennutzung). Sonst ist der Gewinn steuerpflichtig.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Es gibt keinen festen Satz. Der Veräußerungsgewinn wird zu Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert (14 % bis 45 %), zuzüglich Solidaritätszuschlag. Je höher Ihr übriges Einkommen, desto höher der Grenzsteuersatz auf den Gewinn.
Wie wird der Gewinn berechnet?
Verkaufspreis − Kaufpreis − Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) − Veräußerungskosten + zuvor geltend gemachte Abschreibungen (AfA). Liegt der Gewinn unter der Freigrenze von 1.000 €, bleibt er steuerfrei.
Was bedeutet die 10-Jahres-Frist genau?
Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kauf- und Verkaufsverträge. Erst wenn dazwischen mehr als 10 Jahre liegen, ist der Gewinn vollständig steuerfrei — es gibt keine anteilige Ermäßigung bei einem Verkauf kurz davor.
Gilt die Steuerbefreiung auch für vermietete Immobilien?
Die Eigennutzungs-Befreiung gilt nur für selbst bewohnte Immobilien. Vermietete Objekte werden nur durch den Ablauf der 10-Jahres-Frist steuerfrei. Der Rechner zeigt Ihnen, ab welchem Jahr das der Fall ist.
Ersetzt dieser Rechner eine Steuerberatung?
Nein. Dies ist eine unabhängige, pädagogische Schätzung. Die Einkommensteuer wird näherungsweise berechnet; der genaue Satz hängt von Ihrer Gesamtsituation ab. Lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten.
Dieser Rechner ist ein unabhängiges Informationsangebot zu Bildungszwecken. Die Schätzungen (Einkommensteuer, Soli) sind näherungsweise und ersetzen weder das Finanzamt noch eine Steuerberatung. Prüfen Sie Ihren Einzelfall.
Quellen: § 23 EStG — Private Veräußerungsgeschäfte (gesetze-im-internet.de) · Bundesfinanzministerium — Einkommensteuertarif